Comprar ou alugar um imóvel? O que vale mais a pena.

É uma dúvida que se acentua quando, por questões de mercado e de cenário econômico (recessão) caem os valores dos aluguéis.
Se você está em dúvida entre comprar ou alugar um imóvel, prepare-se. Este artigo tem o objetivo de te ajudar com essa dúvida.

Para facilitar sua avaliação, estudamos dois cenários, que apresentamos aqui.
 

Cenário 1

Consideramos um casal cuja renda total seja R$ 13 mil mensais.

A idade de 30 anos possui o mais velho, possuem R$ 200 mil guardados, moram em um imóvel na cidade de São Paulo e pagam R$ 2.400 de aluguel.

Um imóvel semelhante ao que moram na cidade de São Paulo custa aproximadamente R$ 620 mil.

Se o casal oferecer como entrada os R$ 200 mil e fizer um financiamento de 35 anos pelo sistema Sistema de Amortização Constante – SAC, pagará parcela de R$ 4.108,, com CET de 9,30% ao ano.

Dessa forma, todo mês R$ 1.000,00 seriam abatidos do total da dívida.

Como eles estariam pagando R$ 1.708 a mais do que o aluguel mensal, seria melhor investir esse dinheiro para aumentar o valor da entrada, do que contrair o financiamento agora.

Cenário 2

No cenário dois, ambos possuem 35 anos, renda conjunta de R$ 24 mil, moram em um apartamento na cidade de São Paulo e paguam R$ 4.200 aluguel.

Este apartamento está avaliado no valor de R$ 900 mil.

Simulando um financiamento de R$ 450 mil por 35 anos, cuja primeira parcela seria R$ 5.544,42 com CET de 9,60% ao ano, com abatimento mensal de R$ 1309,52 do saldo devedor.

A diferença seriam R$ 4.235. Nesse caso, financiar o imóvel seria vantajoso, já que o valor do aluguel se equipara à parte da mensalidade do financiamento que não será abatida do principal, e o casal tem dinheiro suficiente para a entrada.

Mas não é somente esse fator que indicará a compra do imóvel.

Essa decisão deve ser avaliada com uma conjunção de fatores, como os custos adicionais vinculados ao negócio.

Por isso, sempre se deve economizar e investir o dinheiro para aumentar o valor da entrada e reduzir o total financiado.

Principais custos

Tanto no aluguel quanto na compra alguns custos serão idênticos, porém, na locação, há que contar com um fiador, quando o locador não tiver outras garantias.

O proprietário costuma exigir um seguro-fiança – por exemplo, três meses de adiantamento do valor do aluguel.

Na compra do imóvel, inicialmente, terá de arcar com avaliação do imóvel, análise jurídica, despesas com cartório e ITBI, além do valor da entrada do imóvel.

Vejamos agora as vantagens e desvantagens de cada modalidade.

Alugar um Imóvel

O aluguel é vantajoso se você estiver no início de carreira e em uma fase da vida em que poderá mudar de cidade e até mesmo de país.

Portanto, o aluguel de imóvel é indicado para pessoas mais jovens, que ingressaram no mercado de trabalho e que possam mudar de emprego a qualquer momento.

Outra questão que favorece muito o aluguel é que o custo de manutenção que fica bem mais em conta, já que as reformas são obrigações do proprietário.

Mas nem tudo são um mar de rosas. Existe algumas desvantagens na locação.

Uma delas é pagar por um bem de terceiros, um bem que não será seu. Esta é a maior motivação para que as pessoas optem pela compra do imóvel.

Além de que, o inquilino só pode fazer alguma reforma com a devida autorização do proprietário, e quando as fizer será no imóvel alheio, cujo proprietário pode retomá-lo a qualquer momento.

O aluguel é uma opção melhor para as pessoas que desejam comprar a casa própria, mas que não possuem do valor necessário efetuar a entrada.

No Brasil, praticamente não existem opções de financiamento integral do imóvel

Porque os preços dos imóveis são muito altos dificultando a compra.

A saída ideal é morar de aluguel por determinado período de tempo e guardar dinheiro para futura entrada na aquisição de imóvel.

Veja abaixo quais são as garantias mais utilizadas para alugar um imóvel

Garantias na hora da locação

Seguro-fiança

Se o inquilino não tem a possibilidade de conseguir um fiador, uma outra opção é fazer o seguro-fiança, oferecido pelas seguradoras.

O inquilino vai precisar pagar um valor mensal para garantir que as despesas serão cobertas em caso de não pagamento do aluguel.

Se o inquilino não tem a possibilidade de conseguir um fiador, uma outra opção é fazer o seguro-fiança, oferecido pelas seguradoras.

Para o proprietário do imóvel, esta opção é bastante vantajosa principalmente porque, em caso de inadimplência, o seguro começa a pagar o aluguel imediatamente, enquanto que com fiador o pagamento só é realizado após o processo judicial.

Para receber, o proprietário precisará notificar a falta de pagamento para ser ressarcido.

Porém, este recurso não é tão utilizado porque ele pode pesar no bolso do locatário.

O futuro morador do imóvel vai pagar uma taxa, que pode chegar ao valor de um aluguel ou até mesmo um aluguel e meio por ano.

E esse valor não será devolvido no final do contrato, como acontece com a garantia de aluguel. Para o proprietário, esta opção é mais cômoda porque ele vai receber de todo jeito da seguradora.

E se o inquilino não tem um meio de dar a garantia necessária para alugar o imóvel, vai ter que arcar com o ônus de pagar o seguro fiança.

Fiador

Na hora de fazer o contrato, se a opção for por um fiador, serão exigidos vários documentos que comprovem a possibilidade de a pessoa se tornar fiadora.

Não é exigido ter grau de parentesco, mas algumas regras devem ser cumpridas.

Uma delas é que o fiador deve possuir um imóvel próprio em seu nome e na mesma cidade onde o apartamento e casa será alugado. Também é exigida a comprovação da renda.

Normalmente esse processo é um pouco mais lento do que os demais porque exige a análise da documentação do fiador e a aprovação deles.

O fiador deve possuir um imóvel próprio em seu nome e na mesma cidade onde o apartamento e casa será alugado.

Em caso de inadimplência do inquilino, o proprietário pode demorar para conseguir acertar as contas porque ele vai precisar entrar com uma ação judicial para cobrar o valor devido do fiador.

Porém, esta se torna uma possibilidade praticamente inviável para quem está se mudando para uma cidade nova e não tem parentes e nem um círculo de amizade fortalecido que possa assumir esse risco.

A fiança depende de um terceiro, pessoa natural ou jurídica, que pague se o inquilino deixar de fazer. Mas está cada vez mais difícil encontrar encontrar quem se disponha a isso.

Garantia de aluguel

Uma terceira possibilidade é a garantia de aluguel. Neste caso, o inquilino vai precisar fazer um pagamento adiantado na hora de locar o imóvel.

O valor que será usado como garantia pode chegar ao equivalente a três meses de aluguel, valor estipulado dentro da lei, mas é preciso estar no contrato.

Esta possibilidade é vantajosa para o inquilino porque, ao término do contrato, ele pode reaver o valor, caso não exista nenhum dano no imóvel e não tenha necessidade de qualquer manutenção. Fonte

Comprar um Imóvel

A principal vantagem de efetuar a compra de um imóvel é que ele será seu.

Também existe a possibilidade de que o imóvel se valorize para futura venda.

Algumas vezes, essa valorização poderá superar e muitos qualquer outro tipo de investimento financeiro.

Deve-se considerar, além disso, que um contrato de compra do imóvel não sofra alterações como as do aluguel, que, geralmente, sofrem reajustes anuais.

E como você será dono do imóvel, não precisará pedir permissão para fazer reforma, desde que esteja de acordo com a convenção do condomínio.

Comprar um imóvel também possui desvantagens. Há o risco de desvalorização que implicará perdas para o proprietário.

As parcelas do financiamento geralmente são bem maiores do que o valor do aluguel e, se houver inadimplência, o comprador poderá perder o imóvel para o banco.

Também temos que considerar que ao final do financiamento o proprietário terá pagado bem mais do que o valor do imóvel à vista.

Vejamos agora algumas formas e tipos de crédito para aquisição da casa própria.

Formas de obter a casa própria

Financiamento habitacional nos bancos, consórcio imobiliário e compra na planta.

Pode parecer mais barato comprar um imóvel na planta ou em construção, mas há o risco enorme de comprar um bem que ainda não existe.

 

Já no sistema de consórcio, mais conhecido no mercado de automóveis, o mecanismo é o mesmo: compra em conjunto.

 

Existe um grupo de pessoas que pagam cotas mensais e fazem assembleias, em que um ou mais cotistas são sorteados.

Assim como no consórcio de automóveis, o imóvel também pode ser adquirido por meio de lance (quem fizer a maior oferta será contemplado).

Em seguida, o consorciado recebe uma carta de crédito para a aquisição de um imóvel.

No consórcio você não terá certeza quando irá receber o imóvel, visto que envolve sorteio, diferente do financiamento, cujo plano de moradia pode ser criado.

Crédito Imobiliário

Em primeiro lugar, tenha em mente:

• O valor do imóvel desejado;
• Quanto pode dar de entrada (considere todas as suas economias e o saldo do FGTS). A entrada costuma ser, no mínimo, 20% do valor do imóvel;
• Há algumas instituições que financiam 90% do imóvel;
• Você pode somar a sua renda à de outra pessoa (na maioria dos casos, essa composição não está restrita ao cônjuge);
• O comprometimento máximo com a prestação geralmente é 30% da renda – em algumas instituições, até 35% da renda bruta;
• Se tiver financiamento contratado, ele será levado em conta;
• O mutuário deve ter ao menos 18 anos, e no máximo 79 a 81 anos e meio ao final do financiamento;
• Se tiver 60 anos e interesse em um financiamento de 20 anos, haverá instituições que lhe negarão o crédito em função da idade;
• Quanto menor o poder de pagamento, maior será o prazo do contrato;

Modalidades

SFH: Usa recursos da poupança e do FGTS. Os bancos devem se limitar às regras já estipuladas, como, por exemplo, os juros máximos são 12% ao ano +TR.

O teto dos imóveis financiáveis com recursos do FGTS subiu de R$ 500 mil para R$ 650 mil.

Para os mutuários de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal foi elevado de R$ 500 mil para R$ 750 mil.

CARTEIRA HIPOTECÁRIA (CH): para imóveis de mais de 750 mil para os estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, e acima de 650 mil nas demais unidades de Federação, não tem limitação da taxa de juros.

Também usa recursos da poupança.

SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI): nela os bancos têm plena liberdade de estipular prazos, juros e qualquer parâmetro, pois usam recursos próprios.

TAXAS DE JUROS: O mercado trabalha com várias linhas de financiamento em função do valor do imóvel e da renda do interessado.

No SFH, que financia a compra de imóveis de até 650 mil ou 750 mil, dependendo da localização, há taxas menores.

Para imóveis fora desse sistema, as taxas costumam ser maiores.

Há, ainda, opções com parcela fixa e taxas de juros maiores, visto que não há correção (TR).

Como escolher

No financiamento imobiliário o uso do CET é a melhor ferramenta de comparação entre as modalidades.

A taxa resume quanto de fato lhe custará o crédito imobiliário. Dicas

• Use todo o saldo que você tiver no FGTS como entrada para reduzir o valor a ser financiado.
• Poupe por um ano o equivalente ao que pagaria no vencimento.
• Sempre que possível utilize seu FGTS e amortize parte do saldo devedor, para se livrar mais rapidamente da dívida. Faça isso também com outros ingressos de dinheiro, como adicional de férias e 13o.

Uso do FGTS

• Valor máximo do imóvel deve ser R$ 650 mil. Para os mutuários de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal o valor do imóvel é um pouco maior, R$ 750 mil.
• Não deve ter sido adquirido nenhum imóvel com utilização de recursos do FGTS na entrada nos últimos três anos.
• Deve estar localizado no município em que o adquirente exerça a ocupação principal ou na região metropolitana, em município limítrofe ou, ainda, no de domicílio, desde que comprovada residência no local há, pelo menos, um ano.
• Deve destinar-se à residência do comprador, sendo vetada sua utilização à moradia exclusiva de familiares, dependentes ou terceiros.
• Nunca comprometa mais de 30% da renda mensal com as parcelas.

Fonte: Proteste

Conclusão

Comprar ou alugar um imóvel depende muito da sua atual fase de vida.

Não há como afirmar 100% que o melhor é comprar ou alugar um imóvel sem compreender a situação de cada indivíduo.

O que pode ser um negócio dos sonhos para uns, pode se tornar um pesadelo para outros.

Portanto, analise as possibilidades e veja o que é melhor para você.
Fonte: Cleiton Oliveira - Livro: O poder do método.